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2021年开年房价到底是上涨还是下跌?

2021-02-20 14:41来源:好房子网
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2021年开年不久,北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等地楼市持续出现“火热”现象,“打新热”“万人摇” “二手房跳价”等场面轮番登场。 

2021年开年不久,北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等地楼市持续出现“火热”现象,“打新热”“万人摇” “二手房跳价”等场面轮番登场。 

在此背景下,诸多城市密集发布新调控政策,从加码限购、限售,到严打资金来源……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。现在还在纠结要不要买房的刚需,主要担忧的问题就是怕房价降低后,自己做了高价房接盘客,我个人认为,这样的担心可以放进肚里,房价上涨的可能性仍存在,因为房企目前面临着3个难题:

第一,拿地成本提高

房子与土地关联紧密,是面包与面粉的关系,开发商要想建房,就必须拿到土地,拿地价提高,意味着房子的售价也要跟着走高,否则房企将无法冲销成本,并获取利润。根据中指院数据显示,2021年1月份,全国300个城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为2766亿元,同比增加11%;成交楼面均价为5759元/平方米,同比上涨36%;平均溢价率为15%,较去年同期上涨4个百分点。很明显,房企拿地的价格还在上浮状态,由于花了更高的资金投入到土地成本上,企业资金缺口将更大,未来房企要想收回这部分投资,只能从卖房上想办法,把资金压力转移给刚需购房者身上。

第二,房企有大量资金放在项目上

在很多人的心目中房企是高收益企业,资力雄厚,但大家却忽略了流动资金和固定资产的区别,房企们实际拥有的流动资金较少,大部分钱都是放在了项目上,回笼资金的周期主要看的是看项目变现的时间,从建房上来看,一般房子从拿地到建房,要消耗很长时间,这个过程中,房企的这些资产其实相当于账面财富。根据数据显示,2020年全国房地产开发投资金额达到141443亿元,比上年增长7.0%。房企把这么多钱放在新项目上,而新项目在短时间难以变现,还需要更多资金注入来推进建设,另外,企业周转,待偿负债等都需要大量资金的注入企业。也就是说,这个阶段房企所需要的资金是非常多的,如果通过降低房价刺激市场,收益就要面临下降,因此,为了保证企业的正常运转,房价可能还会被市场向上推涨。

第三,购买力有下降趋势

我们可以从2组数据来看,一个是2020年商品房销售额达到了173613亿元 增长8.7%,房子对于多数普通家庭意味着一项长期投资,属于短时间不会变现的资产,在房价进入万元时代的环境下,一般人买房都是掏空全家的腰包,买房后,很长一段时间都不会再买房,如果目前已经买了房的人过多,那么,还需要买房的人就意味着更少了。另一个是我国新增人口数量。对于老百姓而言,买房的目的表面是为了结婚,实际是为了婚后抚育下一代的问题,孩子需要稳定住所,需要房子落户保证上学。但根据公安部的统计,2020年全年登记的出生人口数量为1003.5万人,相比2019年的1465万人直降461.5万,呈现断崖式下跌。刚需性买房力面临下降,对于房企来说,现在最好的方式就是让大家感受到房子的上升价值,大多数人在投资问题上遵循的是买涨不买跌原则,房价继续上涨,也许还能够刺激一些想买二套房,或者无房族们入市,帮房企解决目前的资金困难。

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