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年终盘点 | 均价降幅13%?今年长沙公寓投资一定看清这几点!

2021-01-21 19:19来源:好房子网轩姐
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市面上这么多低价住宅,为什么还买公寓?

今年下半年,身边有几个90后小姐姐都在长沙入手了公寓。

很多人可能要问了,市面上这么多低价住宅,为什么还买公寓?

过去几年中,由于面积小、总价低;不限指标、不限购的特点,长沙的商业公寓一度很受热捧。

但因商业公寓较强的投资属性,在经济下行压力下,2020年长沙购房者投资公寓意愿有所下降。再加上长沙公寓市场供应加大,多重因素叠加,为2020年的长沙公寓市场带来了更多变数!

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2020年,同比均价下降13.2%

据湖南世联行公布的数据显示:2018-2020年,长沙公寓成交量在逐年增加,2020年公寓成交量为136万㎡(近3年年均成交约126万㎡),与去年同比上涨8%。

但同时,供应也在爆发式增长,2020年供应292万㎡,同比上升24%;供销比达到2.14,去化市面上产品周期达36个月(3年)。


由于供过于求,今年长沙大批公寓进入市场后,一度很难卖。

所以,不少开发商也扛不住了。8月份开始,公寓降价热潮开启,各项目开始拼价格,企图以价换量,快速去化,如恒大等品牌地产商主动降价,部分项目以赠送家具的方式变相降价 。

最终,2020年公寓均价为12456元/㎡,相比同比下降13.2%(2019年均价14352元/平)。


近四年内五区商品住宅与商务公寓价比关系走势

此外,长沙住宅随着地价、限价提高,长沙公寓与住宅的价格差距缩小至1474元/㎡。

我们预测:2021年,长沙的商业公寓将与住宅价格进一步接近,价格也将更趋理性化。

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2020年,卖得最好的是它们

那么,价格稳下来后,什么样的公寓更值得投资呢?

我们来看看去年长沙卖的做好的十个公寓项目(数据来源:0731地产研究院)。


我们可以看到,地段的吸引力越来越明显。叫好叫座的公寓盘大多集中在中心城区核心地段,如华远华时代、华润置地中心、阳光城檀悦所在的主城区,卓越中寰、保利天禧所在的滨江新城,这里轨道交通方便,配套齐全,未来被看好。


长沙公寓成交额前十楼盘分布

稀缺配套,高性价比是一大利器, 绿地长沙城际空间站位于高铁新城板块,紧邻地铁,性价比高,位居公寓销售榜Top3,2020年销售7.06亿;恒大珺悦府位于芙蓉尚东板块,属区域稀缺资源,高性价比,位居公寓销售榜Top3,销售7.03亿元。


绿地长沙城际空间站区位图

极致产品力,高端化突围。运达公寓2020年蝉联公寓销售榜榜首,其最低价39800元/平堪称长沙公寓市场的天花板,在2019年劲销10亿的情况下,2020年仍旧销售8.1亿元,位居公寓销售榜Top1。


运达公寓样板效果图

公寓更具商业属性,几乎属于纯市场竞争行为。有卖得好的产品,自然就有卖得差的。我们留意到,一些公寓产品竞争力不强,因为户型设计不佳、产品定位不清晰、配套未能即时跟进,也将面临市场残酷的优胜劣汰。

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长沙公寓市场的新风向

面积极小化:大部分公寓推出小面积公寓,30-50㎡产品以低总价、低投资门槛成为市场走量产品,20-30㎡产品也成为新晋网红户型。疫情过后,大家捂紧了口袋,理财意识也更强,低首付的产品,让大家利用杠杆通过较小的投资,实现财富增值同时,也将投资风险降到最低。如万科金色梦想,卓越中环,福田藏郡广场。


同时,从价格上看,总价在30-50万的占比46.46%,50-70万的占比33.05%。

产品不断创新,风格小资化,更富场景感。户型设计上,小面积多空间的loft产品被大范围采用。一方面,loft产品买一层得两层,有很好的投资体验。另一方面,确实loft产品更具优势,无论是居住、还是个人办公,都有更多的灵活改造空间。代表项目如华远华时代等。

华远华时代样板间

在功能上,公寓产品也营造更小资化的场景,最大程度迎合青年人租住需求。比如,云际1920的样板间按网红卖货直播间打造,突出其办公便利性。


云际1920样板间

产品发展分化,高端豪宅大平层频出:限价之下,地产商的成本被控制在一定范围内,挤压了部分高品质居住需求的实现空间。豪宅大平层,以大面积、豪宅化的极高居住价值,将填补市场这一类高端品质改善需求空白。


目前市场上已知的大平层项目有13个,3个在售,10个待售;其中46%的项目分布在滨江,31%的项目分布在梅溪湖,绝大多数位于核心地段并拥有核心资源。

润和滨江湾效果图

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入手公寓,以下几点要清楚

2021年,长沙公寓的供应将进一步加大,长沙市内六区商务公寓预计新增供应282万方,去化周期增加21个月;供应集中在中心城区、芙蓉马王堆及空港新城板块。(数据来源:湖南中原)

而未来,随着限价住宅大量入市,具备购房资格客户的新增,公寓不限购的优势将减弱,公寓价格回归理性,公寓与住宅的价格差将减小,未来两年公寓价格将于住宅持平。

想入手公寓的朋友,有的是手上有一些余钱,在过渡时期自住,未来可每月收租金自己当房东;有的是出于购买公寓落户,同时,也看中其较为稳妥的投资性。

无论是哪一类,想在2021年入手公寓的的朋友,好房汇建议在选择时,重点考量这几点:

1、不能单纯看低价

如果产品设计差 or 地段偏 or 开发商实力与口碑一般,即使再便宜也不要选择。特别是凭屏销售一张嘴,未来十年规划,现在还八字没个影的。

公寓的流通性较弱,越是不被看好,越是难以转手,到时候,买进来交房了三年还没租过几个月就很让人郁闷了。

买公寓应该看其是否核心地段,看区域长期发展竞争力,如高铁板块、滨江新城。

2、区域或单盘供应量大,要提防未来价格下探的可能

3、占据核心地段核心资源的高端化产品,未来被看好

有一种产品,看着就喜欢,高端化产品,占据稀缺资源,又将居住需求打造到极致,在各个方面去提升居住品质与满意度,在长沙严格限价的条件下,将满足一部分高净值人群的需求。

客户认同度是产品价值感的重要指标,未来可能更有竞争力。

4、如果不是用来自住,要算好账,租金回报率建议达到5%以上再考虑。

值得一提的是,租住公寓后,租金不会保持不变,随着周边流通的人增多,配套的繁华,租金上涨速度会增加。

但是,在长沙,根据市场综合观察,租金上涨的幅度不会很快,同时,市面上公寓产品多,入手前,建议选择有较高回报率的公寓产品更为妥当(回报率=月租金×12(个月)/总价)。

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