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长沙星河湾涉嫌“虚假宣传”

2020-10-14 15:19来源:好房子网
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是哄抬房价还是恶意炒作?

本月,长沙楼市圈有一桩新闻不可不提,那就是被众人称作“地产界中的劳斯莱斯”的星河湾来长沙。

作为国内最早以豪宅著称的房企品牌,长沙星河湾到底怎么样?

偷换概念,对外宣传1.01容积率

长沙星河湾涉嫌虚假宣传

长沙星河湾项目为合作地块,所在的龙湖高尔夫地块,先有绿城开发了绿城高尔夫别墅项目。

原本的绿城高尔夫小镇规划中,以别墅为主,除别墅项目外,还有12栋高层,目前,别墅项目早已建成,销售也接近尾声。

如今,星河湾接盘打造12栋高层产品,单独对外销售住宅。

为此,星河湾对外的重点突出其果岭风光的高端调性,在一份宣传册中注明:

“在一期整体约41万㎡的总占地面积上,构建了仅52㎡的建筑面积,高达45%的绿化率、1.01的容积率,让出更多空间给风光。”

然而,通过对比,我们发现这个数据,与绿城高尔夫小镇原有的项目数据,如出一辙。

敢情星河湾是要在这里重建一个绿城高尔夫小镇?

而绿城高尔夫小镇的原来规划图,是这样的:

星河湾宣传中所使用的规划图是这样的:

大家不用费力去看,就是星河湾把绿城的12栋住宅,P成了"星中式"的八角屋顶住宅,其它没有变化。

如果说,绿城高尔夫小镇,因为整体规划,容积率有1.01,大家能接受,毕竟,属于同一个开发商,同一个小区,享有同样的配套服务。

但是,这块住宅地既然已经被星河湾另立门户,并有自己全新的豪宅定位,想要借用绿城的优势资源,而直接把绿城高尔夫项目数据挪用过来,就显得太不地道。

当然,可能他们内部对于借势高端果岭资源没有统一好说辞,在长沙星河湾公众号上,我们又看到了一份数据。

但是,12栋大平层住宅,23-28层,对外宣传的容积率1.35,真实性明显有误。

所以,星河湾“曲线借道”入长沙,如此把“项目面积“、“容积率”偷换概念,不免有“虚假宣传”之嫌。

公然对外报价2.5万/平+
是哄抬房价还是恶意炒作?

让人无法企及的价格,能凸显自我的豪宅的定位。

销售透露,星河湾的精装标准在5000元/平以上,目前25000元/㎡以上报价正在审批申请中。

事实上,星河湾所在的观音岩板块,住宅楼盘不少,如周边的时代年华、碧桂园高尔夫花园、润和谷山郡等大平层产品8000-9000元/平左右,今天东面距离星河湾2.7公里左右,就有限价地出来,中交地产拿下的019号地,限价8500元/平。

在望城观音岩、雷锋大道板块,星河湾对外吹风近3万/平,如此一个高不可攀的价格,在全面限价的长沙,无疑是基本无可能。

要知道,位于芙蓉中路CBD,寸土寸金的黄金区位的富兴时代御城大平层,今年的毛坯价格也仅仅批到了2万/平左右。

为什么星河湾要这么操作呢?这其实是星河湾以往常用的手段,不管能否实现,也一定会形成传播流传,赚足流量。

至于最终是什么价格没那么重要,因为都不会比这个高,那时候,可以告知客户,"买到即赚到",快速逼定 。

而在限价政策下,利润空间受挤压,对外宣称的奢壕产品品质如何保证,也要打上一个的疑问号。

星河湾可能是借错了“道”
区域内并无顶豪大平层土壤

从规划来看,长沙星河湾定位豪奢住宅,一期项目为12 栋的高楼,面积段在153㎡-400㎡。
在房地产市场,支撑起顶豪大平层的,要么有绝佳资源,如湘江边的江景大宅、如梅溪湖的临湖豪宅;要么占据核心地段,如五一广场,如芙蓉路核心段等。

从这方面看,星河湾大平层面临的区位十分尴尬 :

其南面靠近黄金西路,往西邻近长沙高铁西站6公里。长望路西延线拉通后,前往金融中心福元桥约10公里左右。未来,这里规划有地铁9号线、10号线、2号延长线经过。

目前观音岩周边联通高铁西城、市府滨江新城的主干道尚未拉通,区位价值的红利期还需要时间兑现。板块区位发展尚待时日,没有大平层适宜的土壤。目前主干道黄金西路两边农田与自建房参次其中,豪宅居住体验不理想。

观音岩板块,住宅项目长期以来分为两部分:大部分是长沙刚需置业群体,小部分是顶豪的别墅产品,而做大平层产品,这里明显缺少足够的客群土壤。

售楼部园林及周边环境实拍

自带傲娇的星河湾
这次或将面临水土不服

初入长沙,为何选择观音岩板块? 很多长沙地产人都表示迷惑。

但是,如果查看以往星海湾的操作,我们就能找到答案。

它的独特之处,就是在人们不盖豪宅的地方,拼命地投资,“但是它产生的风险是很大的,胜者为王、败者为寇!”

售楼部门口实拍

比如:

2001年,在当时不被看好的番禺,广州星河湾一炮而红 ;

上海星河湾,浦东花木板块,在周边成交活跃的二手房均价不过2万/平 , 卖出5万/平的高价。

在一线城市,拥有数量庞大的高端住宅人群,在市场野蛮生长的时代,也因此收获了一批忠实客户。

时过境迁,星河湾进入二、三线城市后,产品定位与所在区域的矛盾就凸显出来。

此次来长沙,可以看出,星河湾并没有对长沙市场进行深入的研究与考察,仍然沿用以往的方式,以“搏一把”的心态卖产品。

同时,在产品上,敝帚自珍,对于本土市场喜欢的风格,居住的习惯,没有做太多的了解,项目产品无论在外观、园林、还是住宅设计,都与广州星河湾别无二致。

所以,我们可以看到2001年的广州星河湾半岛与2020年的长沙星河湾风格十分接近。

广州星河湾样板间

长沙星河湾样板间

星河湾倡导“国魂西技”,即中西结合,但中式结合得过于生硬与老气,看起来富丽堂皇,十分耀眼。

样板间实拍图

样板间实拍图

长沙星河湾小区楼下均为水系,出入动线以桥梁、凉亭形式为主,活动空间受限制,园林观赏性大于实用性。

就目前市场而言,现在精品住宅与顶级豪宅中,新中式的东方韵味风格和现代简约风格都更受青睐。

目前,很多品牌房企,除了观赏功能之外,更讲求实际功用与品质统一,小区功能划分越来越精细,设置有儿童会所、养老庭院、恒温泳池、瑜伽馆等。

带着多年前的广州星河湾贵族气质而来,进入长沙,是否会遭遇水土不服 ?

【结 语】

星河湾曾是一个时代,夜空中极璀璨的一颗品质明星。

但它独特的豪宅开发方式,打造耗时长、成本高,在二、三线城市消费力不足,销售遇阻,问题频发。

今天,距离广州星河湾半岛入市已接近19个年头,这正是中国房地产迅猛发展的黄金时期,然而,星河湾的诸多产品理念并没有即时更新,比如,用户的居住理念早已不再是直白的炫耀,而更看重格调与品质。

接盘品质老大哥“绿城”,星河湾“借道”入长沙,吹风近3万的顶豪大平层,究竟能再现“劳斯莱斯”的辉煌?还是面临“嘴强王者”的尴尬?

我们相信,后续的市场将给到答案!

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