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长沙写字楼市场:"单一业权"或将成为突围制胜的秘密武器

2018-08-10 11:09来源:好房子网
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"单一产权"写字楼,更有利于实现集群价值,保证楼宇的增值与品质。

从2016年底开始,长沙楼市迎来了“史无前例”的调控,“房住不炒”之下,住宅产品逐渐被剥夺了“投资属性”,投资型需求住宅市场开始转向商办市场,无论是市场还是数据,都证明了商办产品已进入最好的去化窗口期。

目前,长沙写字楼市场正处于更新换代的时期,大多写字楼仍为“分散业权”,在未来激烈的市场竞争中,“单一业权”或将成为产品制胜的秘密武器。

背景:限购时代,商办物业成投资风口

从2016年下半年起,全国商品住宅销售火爆,房价迎来新一轮上涨,房地产重新成为全民话题。而长沙楼市从“318新政”至今,住宅限购不断加码,投资型需求被迫从住宅市场开始转向商办市场,长沙商办产品迎来“史上最佳”去化窗口期。

据长沙克而瑞的数据显示,受供应与调控影响,长沙普通住宅成交面积大幅缩水,2017年长沙六区一县普宅成交面积1258.08万方,环比降幅39.3%,下降近四成。

而商办产品迎来复苏,成交旺盛。特别是写字楼产品2017年成交面积达到历史最高成交面积68.22万方,环比涨幅11.4%。市场占比3.96%,同样位居长沙楼市历史最高水平。

(数据来源:克而瑞)

现状:散售、同质化,品质参差不齐

上个世纪90年代初,银华大厦、平和堂商务大厦等长沙第一代写字楼在五一商圈出现。2000年,顺天城SOHO,和府酒店公寓等第二代商住两用写字楼开始在长沙走热。

在21世纪前十年,顺天国际财富中心、中天广场等第三代写字楼崛起,整体的硬件配置、物业管理方面的水平得到了显著提高,长沙开始进入了专业化商务写字楼发展阶段。

 

(长沙四代写字楼代表)

进入2010年后,大部分一、二代写字楼由于电梯老化、停车难、设计落后等问题引发的众多问题,促使写字楼更新换代需求爆发。

2010年-2015年五年间,运达国际广场、万达广场、保利国际广场为代表的第四代高端写字楼集中面世。在这五年,长沙写字楼高度不断被刷新,“甲级、超甲级”写字楼陆续出现,国际品牌酒店纷纷进驻,长沙写字楼进入全面升级阶段。

发展至今,相同的区位优势、接近的产品类型的四代写字楼的代差跨度,以至于长沙写字楼同质化现象严重。

另外很重要的是,由于始终“分散业权”的散卖,导致后期运营质量参差不齐,严重影响入驻企业的使用体验,最终导致整个项目品质的下降。

                        

突围:单一业权成写字楼“秘密武器”

目前,长沙写字楼市场正处于更新换代的时期。大量的落后时代、同质化产品逐渐落后。

有不少项目由于其“单一业权”独特优势成为市场的明星。“梅溪湖创新中心”就通过“单一业权”的运营模式,半年内招商入驻率达到95%,吸引了多家著名互联网企业、上市公司、外资企业入驻。

通俗来说,“单一业权”是评判顶级写字楼的一个重要标准,意味着开发商强大的资金与运营实力。

不同于小业主分散销售、散租带来的后期难管理问题,"单一业权"的写字楼优势更为明显:方便于写字楼统一的经营管理;最大化地实现集群价值,保证租金持续增长和写字楼市场价值的累积;会预留可改造空间,为长期物业升级做足准备。

同时,业权集中也有助吸引实力雄厚的企业入驻。根据调查结果显示,相比热衷购买办公楼自用的内资和本地企业,外资企业更倾向于使用纯租赁的办公楼物业。大部分外资企业对办公楼的硬件品质和区域成熟度有较高要求,并倾向使用集中业权或单一业权物业。

据了解,同样采取“单一业权”模式的梅溪湖地标性建筑金茂ICC,2017年6月启动招商以来,已成功引进33家优质企业,包含世界500强、上市公司、行业领头企业等,其产品力及持有运营能力已受到广大企业的认可,目前正在面向全球招商,整栋发售阶段。

                     

金茂ICC:书写城市商务新高度

作为梅溪湖少有的写字楼项目,238米高度的金茂ICC是目前区域的商业地标建筑。项目不仅地处湖南湘江新区核心区,扼守梅溪湖桥头堡的位置,还坐拥顶级的全商务配套加持。3000亩梅溪湖、4000亩桃花岭景观资源环伺,地铁2号线直达;五星级豪华精选酒店、10万方览秀城购物中心、国际文化艺术中心城市配套环绕。

国际一流的设计方案与产品硬件,远超优质甲级写字楼。中国金茂联合凯里森、AECOM、阿特金斯等国际一线设计公司,进行项目规划设计和内部空间设计。电梯采用高、中、低科学分区,提高运输效率。自带2000个公建专属车位,打造5A智能化系统、暖通系统、智能停车系统。

“单一业权”的独树一帜的运营模式,见证了雄厚的资金水平与管理能力。金茂ICC由金茂商业管理公司统一招商、统一运营、统一管理,提升项目品质。自金茂ICC于2017年6月启动招商以来,成功引进了包含世界500强的平安普惠、金茂绿建;上市公司新城控股;行业领头企业卓正医疗、金辉集团等优质企业进驻,项目产品力及持有运营能力受到广大企业的认可。

湖南湘江新区自正式批复三年以来,已成为全省经济发展新引擎。今年2月,湖南湘江新区重磅新出台《关于支持总部经济发展的实施办法》,对新落户总部企业进行重奖。目前,以金茂ICC为代表的总部经济楼宇平台,正在吸引大量优质企业接踵而来。

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