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买房时注意4大风险不容易被坑

2018-03-07 09:23来源:三湘都市报 卜岚
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?房子历来是老百姓最关心的问题,2017年以来,本报房产消费调查栏目曾多次曝光楼盘违规现象,在业内引发了强烈反响。如何规避将可能发生的买房“陷阱”?在“3.15”即将来临之际,记者梳理了2017年的房产典型案例,也邀请了知名律师、房地产行业专家,为消费者规避风险提供见解。

房子历来是老百姓最关心的问题,2017年以来,本报房产消费调查栏目曾多次曝光楼盘违规现象,在业内引发了强烈反响。

如何规避将可能发生的买房“陷阱”?在“3.15”即将来临之际,记者梳理了2017年的房产典型案例,也邀请了知名律师、房地产行业专家,为消费者规避风险提供见解。

案例1

定金未转入监管账户,业主购房资格被限

2016年11月,张女士看中了谷山里一套142m2的四居室,并在当月交了1万元认筹金,12月又缴纳了2万元定金。但因开发商原因,一直到2017年4月网签都没完成,就连她之前缴纳的3万元,开发商也未存入商品房预售资金监管账户,以至于遇上“3.18新政”,张女士被限购了。

律师说法:湖南云天律师事务所杨亲辉表示,因开发商的原因,导致张女士无法在长沙购房,按定金法则,开发商应双倍返还定金,需赔付6万元,以及张女士的直接损失,包含在沟通中产生的车费、误工费等。

【解决情况】

2017年5月9日,记者陪同张女士来到谷山里的营销中心,就此事进行协调。后期,开发商又多次与长沙相关部门沟通,最终考虑到情况的特殊性,解决了张女士等业主的购房资格。

案例2

网签无法备案,首付提高无力支付

2017年2月4日,易女士在中国铁建·山语城购买了一套88m2的两居室,于同年2月8日支付了两成的首付款,共计12万元。谁料一等再等,网签无法完成,等来的却是长沙“3.18新政”,首付直接提高至三成。

律师说法:湖南三鹏律师事务所律师何晓伟认为,开发商应继续履行合同,交房并办理相关网签、备案、产权办证手续;对未能按时交房或办理相关手续,导致购房者需增加的成本或多支出的费用,应当承担赔偿责任;因开发商未及时办理相关手续,导致购房者不符合政策规定而失去购房资格,合同已无法继续履行的,则开发商除退还已收的购房款并支付合同约定的违约金之外,还应赔偿购房者购买该房可获得的投资收益等间接损失。

【解决情况】

2017年4月18日,记者收到反馈,自3月底开始,开发商已陆续通知业主签订合同,到4月18日,6、8、9号栋近100名业主都已签订商品房合同。此外,开发商还承诺为他们垫付一成首付,到2017年10月底交房时再还款。

案例3

未验收,开发商忙着先交房

2017年4月9日,中航山水蓝天的多名业主反映,开发商交房时,无法提供《商品房预售合同》中规定的“商品房验收合格”等相关手续就通知收房,房屋的质量也达不到收房标准,而且《补充协议书》内规定的延期交房的赔偿金,不少业主都没获得赔付。

律师说法:何晓伟表示,按照商品房合同,开发商索赔天数一般为实际交房日与合同约定交房日的差,如果双方协商解除合同,出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款,并支付1%的违约金;如果继续履行合同,一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

【解决情况】

在记者协调下,2017年4月14日,张女士和其他业主已拿到违约金,房子“水、电、气”也达到了交付标准,6月30日前完成房屋竣工验收备案程序。

案例4

选错户型,开发商不退诚意金

“本想购买109m2的户型,但都被抢完了,我就认购了92m2的户型,谁知道是复式楼!”2017年11月,想在融创融公馆购房的王先生很是苦恼,因线上选房失误,错选92的复式楼,该户型仅阳台位置有窗户,不适合一家人居住。选完房的王先生立即和置业顾问联系,但得到的回复是2万元诚意金“不退不换”。和王先生一样有着不幸遭遇的,还有5名购房者。

律师说法:杨亲辉表示,如王先生选房之前,对92m2的户型完全不知情,或存在重大误解的情况下签订协议,这种情况开发商需退还诚意金。不过,开发商在选房的主界面已公示户型图,显然这种说法不成立,建议双方协调解决。

【解决情况】

经记者和开发商的多次沟通,2017年12月8日,记者从王先生处获悉,开发商考虑到情况特殊,目前已将5人的诚意金悉数退还,钱款也已到账。

提醒

买房多个心眼理性消费是关键

除了这些典型案例外,买房背后的“套路”远比购房者想象的更深。面对波云诡谲的房产市场,我们该如何做?如何将维权化解在萌芽阶段?

“第一步,要看‘五证’是否齐全。”合富辉煌首席分析师周明建议,“五证”是开发商在市场上销售商品房必须具备的条件。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,“五证”齐全购房才有保障。

此外,在买房过程中,购房者基本上都会有被开发商要求缴纳“定金、订金”的经历,这“两金”到底有何区别?

周明解释说,两者的不同在于,交付“订金”属于先予履行债务的行为,而交付“定金”是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务时,应当双倍返还定金。

“在完成前期购房手续后,也要切记先验房再交费。”蓝海购腾泽公司总经理伍拼也提醒购房者,部分开发商在交付房屋时,通常要求购房者先收房后验房,收房时还需预付物业费等相关费用,“验房再收房,这是保护消费者的必选程序。因为一旦交房,房屋有质量问题或瑕疵,购房者要找开发商维权,往往比较困难。”

■三湘都市报 卜岚

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