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房贷新政对楼市影响3个月后或显现 (附十年调控一览)

2016-02-03 08:40来源: 长沙晚报 孙占锋
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昨日,中国人民银行、中国银监会发布通知,明确规定在不实施“限购”城市,居民家庭首次购买普通住房贷款原则上最低首付比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。2014年5月起长沙已放开“限购”政策,所以,长沙也在此次新政的涉及城市之列。

房贷首付比例又降了!原本打算过完年就换大房子的长沙市民陈斌,昨日得到这样一个好消息,让他和家人兴奋不已。“真是‘及时雨’啊,原来付首付还要借四五万元,现在或许不用了。”
昨日,中国人民银行、中国银监会发布通知,明确规定在不实施“限购”城市,居民家庭首次购买普通住房贷款原则上最低首付比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。2014年5月起长沙已放开“限购”政策,所以,长沙也在此次新政的涉及城市之列。
房贷新政
首套房最低首付可降至两成

根据中国人民银行、中国银监会发布的个人住房贷款调整通知规定,在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
这意味着,购首套房最低首付可降至两成,这是继2015年10月份首付比例从30%降到25%后的又一次调整;而购买二套住房的消费者,可以在没有还清贷款前再次申请首付最低三成的商业贷款。
市民反应
首付款减少,压力小了

“不管是买首套房,还是换房子,首付款对我们来说都是个‘坎’。”2014年大学毕业的王欢是一名公司白领,两年多下来自己也有了点积蓄,打算2016年国庆节结婚的他正准备购买自己人生的第一套房子。“100平方米左右的房子,总价算下来怎么也要七八十万元,首付款的压力对我们这些年轻人来说真的很大。”王欢告诉记者。
根据央行和银监会发布的新政,购买首套住房使用商业贷款的门槛在最低25%的基础上,可向下浮动5个百分点,即最低只需20%。资深置业顾问晓宇介绍,如果王欢打算购买的房子总价是70万元,原先需要掏的首付款最低要17.5万元,如今政策调整后,最低首付款只需要14万元,直接减少了3.5万元。“这个数字差不多是我半年的工资收入了。”王欢说,可见新政策对刚需买房一族来说,的确是一大福音。
不过,业内专家提醒,对于购房者来说,首付降低虽然减少了首付款的压力,但随之而来的是贷款压力增加,还贷利息、月供都会有所增多。而中盛行总经理谢晟提醒消费者,新政策执行的范围是“普通住房”,所以必须满足小区容积率大于1.0,且房屋面积小于144平方米的要求。
据业内人士介绍,在2010年以前,首套房商业贷款的首付比例是比较宽松的,只需要支付20%的首付款就可以了,但从2010年开始,首套房的首付比例上调到了30%,这一规定一直沿用到2015年9月。
业内分析
更多市民或考虑购买二套房

2011年,二套房的首付比例一度上调至60%,并且一直被严格执行。直到2015年3月30日,央行发布新政将二套房的最低首付款比例调整为不低于40%,针对已结清购房贷款并申请住房公积金贷款的,最低首付比例为30%。
“前两年,首套房的首付比例最低三成,现在二套房都这么低了。”业内人士表示,央行在春节前的此次新政,将二套房首付比例下调10个百分点,对于换房等改善型住房需求将产生巨大的刺激,更多市民或考虑购买二套房。
国务院发展研究中心市场经济所副所长邓郁松认为,在需求端,自住性和改善性需求仍是住房消费市场的主力,差别化的住房信贷政策有利于支持居民自住性和合理改善性购房需求释放。
专家观点
房贷新政助力楼市去库存

通知指出,此次新政是为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。 
业内专家认为,化解房地产库存是2016年楼市主基调,房地产调控政策措施也将围绕去库存进行调整。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,此次下调首付比例的主要目的就是通过降低购房门槛,让更多的人能够进入市场购房,活跃楼市交易。
2015年12月中央城市工作会议就指出,2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存,鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。业内有观点认为,这预示着我国城市工作将迎来重大变化,也将对楼市和房企的命运产生重大影响。“去库存”成为目前政府对房地产市场最关心的事情,随后各个地方政府也有了相应的举措。
银行业人士
新政最快今天或能落地

央行昨日出台房贷新政,湖南的各大银行反应如何?记者昨日晚间致电某股份制银行长沙分行零售信贷部人士,对方表示参考以往的类似政策,预计总行的执行细则落地到长沙,大约是今天或者明天的事。
2015年,房贷政策历经了“3?30”新政和“9?30”新政两次大的调整。来自人民银行长沙中心支行的统计数据显示,在两次房贷政策刺激下,湖南去年的个人住房消费贷款新增570.9亿元,同比增加63.9亿元。某国有银行长沙分行一位相关负责人表示:“通过降低首付比例,可以促使潜在需求转化为现实需求,房地产对经济上下游的拉动作用还是比较大的。而且房贷一直都是资产质量较好的信贷业务,银行也比较有积极性。”
  此次,同时对首套房和二套房首付比例进行调整。上述银行业人士表示,此番房贷新政对湖南楼市的真正影响,估计要3个月之后。他同时认为:“如果央行近期有降低贷款利息等举措,预计市场的反应将更为明显和直接。”
  他同时指出,之前较高的首付比例主要是适应那时控制房价过快上涨的需要。随着房地产市场进入调整期,区域分化有所加剧,一些政策已不适应形势发展需要,及时调整是必然的。
相关链接
楼市十年调控一览

  2005年:首次调控
  首次调控房价的新旧“国八条”,于2005年3月和5月先后出台。同年9月,银监会212号文件要求收紧房地产信托。
  2006年:70/90政策
  “国六条”出台,提出要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上。
  2007年:房贷新政
  《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》9月出台,这亦是后来被频繁提起的“9?27房贷新政”。
  2008年:放宽二套房贷
  12月,国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国十三条”。对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。
  2010年:“限购令”出台
  1月10日,国务院出台“国十一条”,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%。4月17日,“新国十条”出台,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台。
  2011年:二套房首付提高
  “新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
  2013年:“新国五条”
  2月出台“新国五条”,再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。3月,国务院发布通知,二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
  2014年:“9?30”房贷新政
  各地陆续松绑限购政策,9月30日央行出台房贷新政,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行等。
  2015年:“3?30”新政、“9?30”新政
  3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。
  9月30日,央行和银监会联合发出通知,在不实施“限购”措施的城市,首套房商业贷款最低首付25%。同日,央行、财政部、住建部联合发出通知,明确自2015年10月8日起实施多项举措,切实提高住房公积金使用效率,全面推行异地贷款业务。

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